Dispositif Jeanbrun & statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre structurant pour investir dans le neuf
Le dispositif Jeanbrun, actuellement en cours de promulgation dans le cadre de la loi de finances 2026, vise à pérenniser votre investissement locatif neuf grâce à un cadre fiscal reposant sur l’amortissement annuel du logement et la possibilité d’imputer un déficit foncier, sous conditions.
Pensé pour apporter une plus grande stabilité réglementaire et redonner de la visibilité aux investisseurs, ce nouveau statut répond à un double enjeu : relancer l’investissement locatif privé et améliorer la qualité du parc résidentiel, dans le neuf comme dans l’ancien.
Pour les conseillers en gestion de patrimoine, ce dispositif ouvre une nouvelle fenêtre d’opportunités, avec une mécanique fiscale lisible, applicable sur trois ans, et un terrain de jeu élargi entre logements neufs et anciens rénovés.
Soutenir l’offre locative et la rénovation
Au-delà de la seule dimension patrimoniale, le dispositif Jeanbrun poursuit un objectif d’intérêt général : augmenter durablement l’offre locative dans les zones tendues.
Il s’inscrit également dans une logique de modernisation du parc immobilier, en encourageant :
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la rénovation de logements anciens,
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la construction de logements performants sur le plan énergétique.
Un enjeu majeur, dans un contexte où les besoins locatifs restent élevés et où la transition énergétique impose une modernisation rapide du parc résidentiel.
Un dispositif conçu pour redonner confiance aux investisseurs
L’ambition de ce futur statut de bailleur privé est claire : rétablir un climat de confiance pour les investisseurs qui s’engagent sur le long terme.
Trois engagements structurants sont au cœur du dispositif :
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une durée minimale de location de 9 ans, assurant stabilité locative et visibilité patrimoniale.
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des loyers plafonnés, ajustés selon le logement (intermédiaire, social et très social)
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une exigence renforcée de performance énergétique, applicable aux biens neufs comme rénovés.
Cette architecture traduit une volonté gouvernementale de rééquilibrer le marché, en associant investissement privé, maîtrise des loyers et amélioration qualitative du parc locatif.
L’amortissement du bien, pilier du dispositif
Le principal levier fiscal envisagé repose sur la possibilité, pour les bailleurs, d’amortir leur bien immobilier, qu’il soit :
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neuf,
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ou ancien, sous réserve de travaux significatifs représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, notamment pour améliorer la performance énergétique.
➡️ L’amortissement d’une partie du prix du bien, jusqu’à 12 000 € par an, combiné à la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.), constitue un avantage concret pour les investisseurs au régime réel, leur permettant d’alléger durablement la fiscalité sur leurs revenus fonciers.
Un bonus de rentabilité pour les loyers maîtrisés
Autre mesure notable : la mise en place d’un mécanisme incitatif pour les bailleurs qui proposent des loyers modérés.
Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’une optimisation des modalités d’amortissement, destinée à préserver l’équilibre économique du projet tout en favorisant une offre locative plus accessible.
Les engagement du bailleur privée
Pour bénéficier du dispositif, les bailleurs devront respecter un cadre précis, garantissant une offre locative stable et abordable :
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location du bien pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale,
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respect des plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social),
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interdiction de louer à un membre de sa famille,
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biens situés exclusivement en immeubles collectifs.
Le calendrier d’application
Si le dispositif est désormais inscrit dans la loi, sa mise en œuvre opérationnelle reste conditionnée à la publication des décrets d’application.
Le gouvernement prévoit toutefois une application rétroactive au 1er janvier 2026, permettant aux investisseurs et à leurs conseils d’anticiper dès à présent ce nouveau cadre.